Origen del Derecho de Retracto

El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado. En el Derecho español, existen dos clases de derecho de retracto: el retracto convencional —que nace de un acuerdo entre las partes de un contrato, generalmente de compraventa— y el retracto legal —la ley otorga un derecho de retracto en determinados casos.

En el caso del Hotel del Algarrobico el Derecho de Retracto ejercido por la Junta de Andalucía surge:

De la Ley Nacional 4/89 de Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre (vigente hasta el 15 de diciembre de 2007), que en su artículo 10 establece:

3. La declaración de un espacio como protegido lleva aparejada la de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, y la facultad de la Administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en las transmisiones onerosas intervivos de terrenos situados en el interior del mismo.

A los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, por el transmitente se notificarán fehacientemente a la Administración actuante las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que haya sido instrumentada la citada transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que deberá efectuarse en todo caso y será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Y de la Ley Autonómica 2/89 de Aprobación del Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía, que en su artículo 24 afirma que:

La Junta de Andalucía, a través de la Agencia de Medio Ambiente, podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en todas las transmisiones onerosas de bienes y derechos intervivos de los terrenos situados en el interior de los espacios declarados protegidos, en los términos previstos por la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales Protegidos y de la Flora y Fauna Silvestres.

Las condiciones establecidas en ambas normas para el ejercicio del retracto no se cumplen en el caso del Hotel Algarrobico como justificaremos en las secciones siguientes.